追求城市的喧闹已经成为过去时，更多的人开始崇尚郊区的田园生活，花园洋房应时应景出现，带着清新走来，为更多的在市中心居住的购房者带来了田园的芳香。但目前市面上的花园洋房百花齐放，宣称花园洋房的项目也很多，参差不齐，记者采访了鑫苑景园经理请她谈谈关于花园洋房的看法.

　　追求城市的喧闹已经成为过去时，更多的人开始崇尚郊区的田园生活，花园洋房应时应景出现，带着清新走来，为更多的在市中心居住的购房者带来了田园的芳香。但目前市面上的花园洋房百花齐放，宣称花园洋房的项目也很多，参差不齐，记者采访了鑫苑景园经理请她谈谈关于花园洋房的看法.

　　1. 花园洋房是一个被热炒的概念，市场中所谓的“花园洋房”也是百花齐放，您认为可称为“花园洋房”的房子应该具备哪些因素？

　　答：花园洋房作为舶来品的一种，国内的花园洋房出现于上海，为上流阶层所专属。如今，在土地资源日益稀缺，低密度住宅持续走俏之时，花园洋房又逐渐走红。

　　买房在中国人的生命里可谓人生大事，如何丈量花园洋房的尺度标准便也成为必做的功课。作为一种品质至上的生活态度，纯正的花园洋房应该具备以下特点：

　　四、露台、阳台、飘窗缺一不可。一楼尽可能有花园和地下室设计，化地增加实用空间。在户型设计上，更加注重阳光房的采光。

　　答：花园洋房项目大多都有先天的优势，社区周边的环境普遍很好。从地理位置来说，花园洋房在城市的边缘位置上出现的比较多，打造高密度的高层或是纯别墅产品都不是很合适。因为前者应该更靠近市区，而后者应该更远离城市，花园洋房就是在这样的边缘地带给都市人提供一种城市田园生活。离尘不离城是洋房区位的选择。因此，随着市区内可供建设的土地资源日益减少，目前市区内少量在建和在售的花园洋房无疑将拥有良好的市场增值空间，必将成为市场的焦点。

　　经历3、4年的快速发展，郑州的花园洋房已经取得了长足的进步，设计风格、开发环节等都在不断的进步和完善当中，市场上先后涌现出了鑫苑景园、逸品香山、思念果岭山水等堪称经典的项目，这无疑给后来者起到了标杆和示范的作用。但我们不得不承认，郑州花园洋房起步较晚，发展历史还尚短，开发理念、规划、设计等环节都存在着不足或有待改善之处，据市场研究部调查发现，目前郑州市场上的花园洋房产品不足之处大体表现在以下几个方面：

　　目前郑州的花园洋房市场上存在着“夸大其辞，鱼目混珠”的现象，有开发商在项目销售时，针对没有购房经验的客户，多在项目描述上大做文章，却又在签定合同时将有利自身因素全部考虑，使得众多业主有苦难言。

　　“在功能性需求得到基本满足之后，情感性需求得到了极度的释放。”（马斯洛的需求理论）换句话说就是，人们在得到基本需求之后就会对更高层的需求产生奢望。众所 ，花园洋房的购买者大多以较高收入水平、较高文化素养的中产为主，这部分消费者对于住宅的要求已远远超出满足基本居住功能的范畴，他们追求的更是一种生活品位与人文享受。所以说对于花园洋房和别墅这种高端产品来说文化内涵已经形成了决定其核心价值的标志。然而，郑州市场上真正做到有文化内涵、人文气息的产品很少，大多数开发商仍旧是在单纯得“堆砌”产品，产品的价值也很难有本质上的提高。

　　花园洋房作为别墅与公寓类住宅的中间形态衍生品，其定位是属于较高档次的，而档次的高低除了要拥有好的地段、配套、上佳的用材等还很大程度上取决于细节上的处理程度。目前郑州市场上的大多数产品细节之处做得还不够，比如墙面可以做得更细致而不至于脱皮等等。

　　另外， 随着郑州市场同类产品的大量入市，产品规划、设计理念不断进步，标志着市场细分时代的真正到来，花园洋房应具有稀缺性、性、不可复制性等特点才更具竞争优势。就目前的花园洋房而言，多为容积率较低、多绿化，大户型且采取错跃式的建筑等特点。这对大多数花园洋房项目来说，属于基本的符合条件。如何能在众多项目中脱颖而出，需要的是具有独特性。在景观、户型、配套、物管做到进一步的发展，充分考虑准客户的喜好，量身打造。这样才能在众多的竞争中占有一席之位。

　　据调查，无论是目前市场上的存量还是未来市场上的增量其消耗的均为剩余的部分中产阶级客户群和新增中产客户群，二者的数量到底有多大？或者中产客户的增长速度是否能与产品开发速度相匹配？这些问题目前我们都不能妄下结论，但可以预见的是未来花园洋房的同类产品的竞争形势依然严峻，谁的产品有特点、谁的产品核心价值高，谁就将成为最后的胜利者。

　　但就目前郑州市场的这些花园洋房，我认为有些项目做得还是比较成功的，比如鑫苑景园，在产品的规划创新上，以及规划的社区中央的水系景观，在项目本身所具有的区位优势的基础上，在项目本身也下了很大的功夫，营造出了舒适、逸享、高品位的生活情致，属于真正意义上的情景花园洋房，使高品质住宅与高生活享受相得益彰。

　　3. 为什么花园洋房较普通多层和高层都高出很多的价格，依然得到市场的良好反应？它的力在哪里？

　　答：随着中国房地产市场近二十年的快速发展，花园洋房在现代楼盘上得到了继承和延伸，尊贵性、安全性、私密性、舒适性、多功能性和稀缺性是花洋的共同特征。优越品质成就市场典范，实现了建筑与文化的有机结合，吸引了高端置业者。 在“以人为本”的今天，花园洋房承载着许多人的居住梦想，是建筑对人和生活的文化回归，必将成为社会各界共趋之的价值典范。虽然其价格比普通多层和高层高出很多，但其提供的私密花园空间、高品位的生活享受，是这些普通产品多无法满足的。它的产生顺应了市场的需求，满足了一部分高端置业者的生活和精神层面的双重需求。

　　另外，随着国家政策的调整，将禁止批地再建别墅项目。那么，花园洋房作为继别墅之后的高端产品形态，一定程度上满足了多数高端客户对大空间，高享受度的需求。作为一种城市稀缺产品，它符合了特定人群的身份和气质，从物质层面的消费上升到了精神层面，成为社会地位、圈层身份的符号标签。所以其产品的热销是多种因素的综合作用。

　　2008年，从2008年的11、12月份出现下滑。我们郑州和的城市相比，特别是大城市上海、北京相比我们得慢一拍，2009年1、2月份的时候，我一看报表，郑州房地产市场的销量同比又微幅增长。所以，我也听很多开发商说2月份卖得很好。我们统计热销的是小户型为主，但景园卖的不是小户型，他们卖的是属于中高档的房子，他们的客户群都是高收入，高文化，高品质，“三高”。鑫苑在河南属于一流的地产开发企业，其产品就是以品质为保证，品质一定要适合郑州的需要，景园所处的中心区位优势，是大家有目共睹的，离尘不离城是其优势，有很多人都向我打听这个楼盘，说明他们有需求。下一步就是在情景生活和文化上下功夫。中原区、金水区这些区域都有其浓厚的文化价值氛围，怎么在花园洋房中挖掘文化方面的问题，使其更夺目，我想这个前景会更广大。

　　答：我认为花园洋房首先是提供一种远离喧嚣的悠然生活。纯粹花园洋房的规划标准，高绿化率、别样风情的水系景观特色、繁华中独辟宁静，诸多亮点早已成为优越生活的标注。

　　完善的配套是考量洋房生活品质的一个重要方面，便捷的交通更是重中之重。缩短与市区的距离，连接咫尺繁华。如何赋予空间应有的机能，释放其无限的弹性，是传统对空间的技能一直存在的思考。而花园洋房空间则处处闪耀着理性和实用主义的光辉，并在此之上营造出欢快、灵动的空间感和精致体贴的人性化生验。在这里，户户阳光花园，地下阳光房和顶层大露台的构造手法，让居者尽可能的多贴近自然，浸染四季风景。

　　花园洋房更应该提供值得品鉴珍藏的精致户型空间，主卧室空间大气完美，宽敞客厅＋宽大阳台，花园美景尽收眼底；入户花园设计采光极佳；顶层露台围拥成空中花园式居住空间，阳光风景两相宜；超大地下阳光房南北采光均佳，还可任由主人进行多个功能空间的区分和设计。

　　花园洋房的诞生，填充了郑州楼盘的空白，大师设计团队通过科学设计，将国际精英生活社区原汁原味的体现出来。以此为前提，从外部整体组团围合式的栋距设计，从内部空间细节的考量，无不新颖独特，不仅扩展风景视野，让人们重温邻里温情，更多的是体现着洋房时代生活的人文关怀。

　　而鑫苑景园，在设计上吸纳了西方建筑设计理念，产品本身就是一种建筑艺术。而户户花园或露台、层层退台设计、小坡顶的搭配，形成建筑外立面自由多变、错落有致的视觉感受，以化解6层的多层住宅给人的高度感，这就实现了多层住宅向地面的延伸。此外，在内部环境上，还必须是通过私家花园、特色小区景观、会所等多层次空间满足人们对私密性和公共性的需求。

　　作为郑州市中心花园洋房小区，鑫苑景园将通过私家花园、大型露台、空中花园等高强度的人性化设计，充分保证居住者限度地接纳阳光、清风和绿色。同时，鑫苑景园也充分考虑到了城市居民对中国传统生活习惯的传承和发扬，适度的居住人数将带来更为健康和谐的邻里关系。景园所营造出来的轻松、单纯的邻里关系，使人与人的交往恢复到了自然融洽的状态。而颇具亲和力的花园洋房，在建筑品质、景观品质、生活情趣、人文体验方面也都有其独到之处。

　　鑫苑景园的花园洋房是唯美的，又是实用的，其面积小于别墅，但居住的舒适度、尊贵感、品质感与别墅相比毫不逊色。特色的小区景观，退台设计的立体造景，空中花园的私有化，功能齐全的户型设计，丰富的空间感和对私密性要求的细节考虑，一切都让人赏心悦目，而这一切都尽处繁华之中。不用驱车到郊外，仅仅一墙之隔，鑫苑景园可以让业主实现繁华与静谧间的自由切换。

　　答：在市场上，通常人们会把花园洋房与常规的多层物业相混淆。从某些方面来讲，后者的确有些局部的基本特征类似于花园洋房，但其相同之处仅仅存在于“外表”，譬如，两者的楼层数可能会差别不是很大、两者的部分材料会用的一样，但要注意的只是“部分”。

　　首先，明显特点是花园洋房容积率更低。判断花园洋房舒适性的基础指标便是容积率，花园洋房容积率一般在1.0-1.5之间。通常情况下，广义花园洋房的容积率相对会比狭义花园洋房要稍微高些，但其“性质”还属低密度住宅。

　　就居住密度和私密性而言，很显然，常规多层的的居住密度明显要大大高于花园洋房，因为前者最常见的建筑形态也在六层，甚至会达到七、八层！

　　其次，品质感较强，舒适性更高。在用材上，通常只会在别墅项目中才有的元素，也逐渐在花园洋房中得到体现。思想比较前卫的开发商通常会在花园洋房的户型设计上斟酌再三，既要保证居住者通透的视野开阔，又要做到使用面积的紧凑、合理。同时利用花园洋房特殊的露台、退台、错层、跃层等方式，使室内空间与阳台、生态长廓连成一体。

　　第三，赠送的物业附加值多。一般而言，花园洋房会赠送一定的附属面积，譬如入户花园、绿地、阁楼、车库等，同时，实际得房率也较高，发展商综合实力、品牌影响力和物业管理公司的品牌感召力、业务经验等也更为丰富。

　　第四，独特的“家在花园”特色。这里的“花园”，已不再是概念层面的“花园”，而更多的则是落实到实际中的不仅仅指社区大环境的生态花园，譬如中心组团绿地、广场绿地、小组团绿地、宅间庭院绿地等。同时，还有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。例如地面层的庭院花园、地下或半地下庭院，二层以上入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等。其设计宗旨则是全力为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。

　　第五，突出“洋房”实质性概念。洋房主要突出在“洋”字上。那么，这个“洋”又该怎么理解呢？从业界专属名词来理解，其核心主要针对的则是建筑的风格、造型、立面以及装饰细部等。具体可包括现代风格、古典风格、中式风格、欧式风格、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等等。就郑州市场而言，其有代表的楼盘就是鑫苑景园。新式“花园洋房”以其低密度但不张扬、奢华的特点，满足了众多崇尚高生活享受的层峰阶层。

　　答：随着中国经济的快速发展，人民的收入水平不断提高，越来越多的人具备了购房能力，加之国家多项政策的出台，促成了如今房地产市场高速增长的局面。作为房地产市场的新锐业态，花园洋房也日趋走向成熟，其潜力可以从三个方面分析：

　　从居住氛围看：花园洋房的居住氛围非常符合中国国情，其社区环境优美，建筑特点突出，文化氛围浓郁，邻里关系亲近，足够大的楼间距，一流治安等都与中国的传统文化和风俗习惯相吻合，而且堪比别墅品质的花园洋房却有着仅仅略高于普通住房的价格，不论从感性还是理性上都强烈吸引着广大消费者的注意，单从这一点上就可以看出花园洋房具有极大的竞争潜力。

　　从消费水平看：如今越来越多的人迈入了小康生活，他们是城市的中产阶层，在生活中更强调品位和意境，他们的消费理念已经从满足基本住房需要转到了追求舒适和品位的高度。普通的住房档次太低，别墅又高高在上，这时，花园洋房应运而生，现实而恰当地满足了这些中产阶级的需求特征。

　　从时代机遇看：由于政府部门严控对容积率在1.0以下别墅用地的审批，可以想见，花园洋房可利用政策上的优势，趁机而作，大展宏图。

　　由于中产消费群体的庞大需求，会继续刺激增量市场的不断增加，花园洋房比较时代已经来临，随着消费者对产品的了解及消费理性的回归，花园洋房产品会同时面临同类产品和替代产品的双重竞争，竞争激烈程度有增无减。另外，从长时期考虑，随着土地的稀缺性日益凸现，花园洋房等低密度产品的土地成本会逐渐增加，其价格会在平稳的基础上适度增长。

　　城郊区域以景观、生态、土地优势等得天独厚的条件强烈的吸引着花园洋房等低密度产品来此“安家落户”，对于郑州这种适用土地面积少、城市化率低的城市则更是如此，所以短时期内郑州的花园洋房建设仍将保持城郊开发密度大的特征。但花园洋房稀缺和便利的双重特质决定了上述原则并非是一成不变的。比如，鑫苑景园给了城市精英居住理念和坐标定位的又一选择。既能极尽城市生活之快捷，又能享受城市生活之尊崇”的新都市主义花园洋房主张。

　　消费者理性的回归、竞争态势的加剧，势必会使郑州的花园洋房市场提前进入细分时代，“大众”型的项目将很难得到市场的青睐，独特性的，稀缺性、性、不可复制性等特点才更具竞争优势。市场细分下会形成各种风格、各种类型的产品以供消费者选择，比如时下沿海一带比较流行的主题式的花园洋房，情景型花园洋房，度假型、尊贵型花园洋房等等。选择余地的扩大、产品品质的提高无疑是广大消费者的福音。

　　消费者对住宅消费从满足基本居住到追求舒适和奢侈消费的消费心理变化，是经济社会发展的必然结果，消费者会越来越挑剔，任何时候都可能存在不买账的时候等等一切都刺激和鞭策着商品的制造者们。路在何方？经济发展的规律告诉我们，唯有创新，不断地创新！一个不会创新的企业是无法适应目前这个瞬息万变的市场的，所以创新是大势所趋。

　　创新的余地很大，比如产品的空间布局、建筑形态、景观营造等都有很大的发挥空间。在创新的基础上，照目前的发展看，节能、环保、生态、健康、智能等科技手段将成为创新的突破口。节能、环保是社会和政府倡导和提倡的；生态、健康、职能是广大消费者切实关心的，所以各种科技手段将会在政府主导和消费者需求的双重作用下在未来的房地产市场“大行其道”，当然定位中高端的花园洋房市场包括在内。